KİRA GELİRİ ÜZERİNDEN ECRİMİSİL BELİRLENMESİ – TAŞINMAZIN GETİREBİLECEĞİ KİRA PARASI EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİ İLE KARŞILAŞTIRILARAK TAŞINMAZ BÜYÜKLÜĞÜ, NİTELİĞİ VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİNE GÖRE YÖREDEKİ RAYİCE GÖRE BELİRLEME YAPILMASI

Yazdırılabilir versiyonu indir
Özet: İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunun tanziminde, uzman bilirkişilerden oluşan üç kişilik heyet oluşturulmamış, bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır. Bu haliyle hüküm, gerek el atmanın önlenmesi gerekse de ecrimisil alacağı yönünden eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak verilmiş olup, eksiklikler giderilmek suretiyle oluşacak neticeye göre hüküm verilmesi gerekir.
T.C.
Yargıtay
8. Hukuk Dairesi
E: 2018/2143 K: 2018/16804 K.T.: 04.10.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay’ca incelenmesi davalılardan … ve …… Eşelioğlu vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 04.10.2018 Perşembe günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden Avukat ……… Mıhcı geldi, karşı taraftan gelen olmadı. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı vekili, vekil edeninin 98 ve 100 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, davalıların davaya konu edilen 98 ve 100 parsel sayılı taşınmaza müdahalelerinin bulunduğunu açıklayarak, davalıların vaki müdahalelerinin önlenmesine ve dava tarihinden geriye doğru beş yıl için vekil edeni lehine ecrimisile hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, vekil edenlerinin, davaya konu edilen taşınmazlara herhangi bir müdahalesinin bulunmadığını, taşınmazların en az elli yıldır aynı şekilde değişmeden kullanıldığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, “Davalılar …… Eşelioğlu ve …’nun dava konusu, 100 parsel sayılı taşınmazın 51001 m2’lik kısma elatmasının önlenmesine, 48.449,59 TL ecrimisilin davalılar …… Eşelioğlu ve …’ndan tahsili ile davacıya verilmesine, 100 parsel sayılı taşınmaza yönelik davanın; davalılar … (Eşelioğlu), … (Eşelioğlu), … ve … bakımından reddine, 98 parsel sayılı taşınmaz bakımından davanın reddine” karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılardan … ve …… Eşelioğlu vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dava, tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkeme tarafından, davalılardan … ve …… Eşelioğlu hakkında, davaya konu edilen 100 parsele yönelik olarak kabul kararı verilmiş ise de yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermeye yeterli değildir.
Hemen belirtilmelidir ki, mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve Yasalarla gerekse ………Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır.
Eşyaya bağlı ayni haklardan olan mülkiyet hakkı herkese karşı ileri sürülebileceği gibi, hakka yönelik bir müdahale durumunda ne zaman gerçekleştiğine bakılmaksızın, ileri sürüldüğü andaki hak sahibi tarafından her zaman koruma istenebileceği de kuşkusuzdur. Aynı şekilde, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, zilyet olmayan malik, malik olmayan kötüniyetli zilyetten ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı isteyebilir.
Ancak, yapılan yargılama sonucunda el atmanın önlenmesine ve ecrimisile hükmedilebilmesi için, davalının kötüniyetli müdahalesinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde ispatı gerekir.
Somut olayda; bilgilerine başvurulan tanıklar ve mahalli bilirkişiler, davalılardan … ve …… Eşelioğlu’nun bir kısım taşınmazları kullanımından bahsetmişlerse de, ifade ve beyanlarında hangi taşınmazların, hangi kısımlarının, hangi tarihlerden beri kullanıldığına dair bir beyanları olmadığı gibi, keşif tutanaklarının incelenmesinden de mahalli bilirkişi ve tanıkların yer göstermek suretiyle beyanda bulunmadıkları, bu beyanlar sonucunda ortaya çıkacak durumu yansıtan, infazı sağlamaya yönelik, tapu kayıtları ile tapunun oluşumuna esas tüm dayanak ek belgeler denetlenmek suretiyle hazırlanacak, krokili, denetime elverişli fen bilirkişi raporunun da alınmadığı anlaşılmaktadır.
Kabule göre ise; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.
Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekar verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; hükme esas alınan bilirkişi raporunun tanziminde, uzman bilirkişilerden oluşan üç kişilik heyet oluşturulmamış, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır.
Bu haliyle hüküm, gerek el atmanın önlenmesi gerekse de ecrimisil alacağı yönünden eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak verilmiş olup, az yukarıda bahsi geçen eksiklikler giderilmek suretiyle oluşacak neticeye göre hüküm verilmesi gerekirken bu hususların gözardı edilmiş olması doğru olmamış, bu nedenle, davalılardan … ve …… Eşelioğlu vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmüştür.
SONUÇ: Davalılardan … ve …… Eşelioğlu vekilinin temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenle yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nin 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 1.630,00 TL Avukatlık Ücreti’nin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında avukat marifetiyle temsil olunan davalıya verilmesine,
taraflarca HUMK’nin 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 4.10.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Benzer içtihatlar

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.